本汇总将按照税种为主线，在每个税种下，再根据纳税人身份（小规模纳税人/一般纳税人）、房产性质（住房/非住房）、取得时间（营改增前后）、特殊地区（北上广深） 等进行详细说明
一、增值税
增值税是房屋出租中最核心的税种，其计算方式受多种因素影响。
1、小规模纳（含个人）税人出租房屋（最常见情况）
小规模纳税人适用简易计税方法，征收率为5%（出租不动产的特定征收率），但可以享受免税政策。与房屋取得时间无关。
计税公式：应纳税款 = 含税销售额 ÷ (1 + 5%) × 5%
关键政策：月销售额10万元以下免征增值税
对于一次性收取数月租金，可将租金收入平均分摊至各月。只要月平均租金不超过10万元，即可免征增值税。 这是绝大多数个人房东可以享受的优惠。
具体情形分析：
出租住房（个人房东最常见）：
无论房产取得时间，均按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
计税公式：应纳税款 = 含税销售额 ÷ (1 + 5%) × 1.5%
示例1：个人房东出租住房，月租金8000元。月租金低于10万元，免征增值税。
示例1：个人房东一次性收取半年租金60000元。平均月租金10000元，仍低于10万元，免征增值税。若一次性收取年租金15万元，则月平均租金12500元，超过10万元，需缴纳增值税。应纳税额 = 150,000 ÷ (1+5%) × 1.5% ≈ 2142.86元。
出租非住房（如商铺、办公楼）：
适用5%的征收率，无1.5%的减免优惠。
同样享受月销售额10万元以下的免税政策。
2、 一般纳税人出租房屋
一般纳税人的计税方式取决于房产取得时间。
营改增后（2016年5月1日后）取得的房产：
适用一般计税方法，税率为9%。
应纳税额 = 含税销售额 ÷ (1 + 9%) × 9% - 进项税额
其取得的进项税发票（如装修费、物业管理费）可以抵扣。
营改增前（2016年4月30日前）取得的房产：
可以选择适用简易计税方法，征收率为5%。
应纳税额 = 含税销售额 ÷ (1 + 5%) × 5%
一旦选择简易计税，36个月内不得变更，且对应的进项税额不得抵扣。
3、预缴问题（主要涉及异地出租）
单位和个体工商户出租异地房产，需要在房产所在地预缴增值税，机构所在地申报。
个人出租房屋，无需预缴，直接在不动产所在地税务机关申报纳税。
二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
这三项附加税均以实际缴纳的增值税额为计税依据。
税率/费率：
城市维护建设税：纳税人所在地在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；其他地点的，税率为1%。
教育费附加：费率为3%。
地方教育附加：费率为2%。
关键优惠：
小规模纳税人可以享受最高减征50% 的优惠（具体以地方政策为准）。
如果增值税免征，这三项附加税也同时免征。
三、房产税
房产税是持有房产在出租环节需要缴纳的重要税种。
计税依据：一般为租金收入。
一般税率：12%。
关键优惠政策：
对单位、个人出租住房，不区分地区，按4% 的优惠税率征收房产税。
对单位、个人出租非住房，按12%的税率征收。
小规模纳税人同样可以享受减征50%的优惠。
示例1：
个人出租住房，年租金12万元。应缴房产税 = 120,000 × 4% = 4,800元。若享受小规模纳税人减半征收，则实际缴纳2,400元。
示例2：
公司出租商铺，年租金100万元。应缴房产税 = 1,000,000 × 12% = 120,000元。
四、城镇土地使用税
此税针对拥有土地使用权的出租方征收。
计税依据：实际占用的土地面积（平方米）× 单位税额（各地不同）。
关键优惠政策：
对单位、个人出租住房，免征城镇土地使用税。
出租非住房，需要按规定缴纳。小规模纳税人可享受减征50%优惠。
五、印花税
针对租赁合同所征的税。
税率：租赁合同金额的 1‰（千分之一）。
关键优惠政策：
对单位、个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税。
出租非住房（商铺、厂房等）或单位之间签订租赁合同，需要缴纳印花税。
六、所得税
所得税分为企业缴纳和个人缴纳两种情况。
1、 企业所得税（出租方为单位）
将房屋租金收入并入企业应纳税所得额，按25% 的标准税率（或其他适用税率）计算缴纳企业所得税。
计算时，合法的成本费用（如折旧、修缮费、物业费、已缴纳税金等）可以税前扣除。
2、个人所得税（出租方为个人）
税率：通常为20%。个人出租非住房税率20%。
关键优惠政策：
对个人出租住房取得的所得，暂减按10% 的税率征收个人所得税。
计税方式：
分税种计算（常见）：每次（月）收入不超过4000元的，应纳税额 = [每次（月）收入额 - 准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元] × 10%；每次（月）收入超过4000元的，应纳税额 = [每次（月）收入额 - 准予扣除项目-修缮费用（800元为限）] × (1-20%) × 10%。其中“准予扣除项目”包括已缴纳的增值税、房产税、城建附加等。
核定征收（更简便）：很多地方税务机关为了方便征管，会直接给出一个综合征收率（例如，按租金收入的0.5%、1%等），将各税打包征收。具体比例需咨询当地税务局。
关于“北上广深”的特殊政策：主要体现在个人出租非住房的增值税预缴和综合征收率的微小差异上，但对于个人出租住房，全国性优惠政策基本一致，核心差异不大。
七、发票开具
开票主体：出租方（或代开）。
开票类型：
小规模纳税人可向税务机关申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。专用发票的受票方（一般是公司租客）可以抵扣进项税，但出租方需要缴纳对应的增值税。
个人房东通常只能向税务机关申请代开增值税普通发票。若租客（一般是一般纳税人公司）强烈要求专票，个人房东在缴纳了正值税后，税务机关也可为其代开征收率为5%或1.5%的增值税专用发票。
开票地点：房产所在地的主管税务机关。
八、总结与建议
1、住房出租优惠极大：国家为鼓励住房租赁市场，对个人出租住房在房产税、个人所得税、土地使用税、印花税上均给予了大幅减免，税负水平显著低于非住房出租。
2、小规模纳税人身份优势明显：月租金10万以下的免征增值税政策是关键，且附加税、房产税等均有减征优惠。
3、实操建议：
先确定身份和房产性质：首先明确自己是个人还是单位，出租的是住房还是非住房。
咨询当地税务局：由于地方在综合征收率、减免细节上可能有微小差异，最准确的做法是携带合同等资料前往房产所在地的税务局办税服务厅进行咨询和申报。
合同明确税费承担：在租赁合同中，应明确各项税费由谁承担，以避免纠纷。
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